Αντικείμενο αυτής της παρουσίασης είναι η αρτιότητα και η κατάτμηση γεωτεμαχίων, που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, που υπάρχουν πριν από το έτος 1923 και εντός του Νομού Αττικής, η απαγόρευση κατάτμησης οικοπέδων, αν έχουν ως αποτέλεσμα την δημιουργία μη αρτίων και οικοδομήσιμων οικοπέδων, η απαγόρευση της κατάτμησης με διαθήκη, καθώς και η έννοια της κατάτμησης και της ενοποίησης πλειόνων οικοπέδων με την περιέλευσή τους στον ίδιο κύριο.

Σύμφωνα τη διάταξη της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του Π.Δ. της 24/31-5-1985 (ΦΕΚ 270 Δ) «Τροποποίηση των όρων και περιορισμών δόμησης των γηπέδων των κειμένων εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων και εκτός των ορίων των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών» τα γήπεδα τα κείμενα εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, κωμών και οικισμών ή εκτός των ορίων των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών των στερουμένων ρυμοτομικού σχεδίου, που καθορίστηκαν με το από 6.10.1978 προεδρικό διάταγμα (ΦΕΚ 538/Δ) ως ισχύει, είναι άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τετραγωνικών μέτρων.», ενώ κατά την παράγραφο 2 «.Κατά παρέκκλιση από την προηγούμενη παράγραφο θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα:   α) Τα κείμενα εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών, και οικισμών, τα οποία είχαν κατά την 24.4.1977 ημέρα δημοσίευσης του από 5.4.77 π.δ/τος (ΦΕΚ 133 Δ`) ελάχιστο εμβαδόν 2000 μ2.» Από την παραπάνω διάταξη αναμφισβήτητα προκύπτει ότι απαγορεύεται η με δικαιοπραξία κατάτμηση γης, που ευρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης, κάτω από τα όρια εμβαδού, που ορίζονται με το εν λόγω Διάταγμα, οι δε σχετικές δικαιοπραξίες, που συνάπτονται κατά παράβαση των διατάξεων αυτών, είναι απολύτως άκυρες (ΜΠΘεσσ 21065/2011, ΤΝΠ ΔΣΑ). Ωστόσο, κατά το 23 παρ.3 ν.3212/2003 “η περίπτωση α’ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31-5-1985 π.δ/τος όπως αντικαταστάθηκε με την παρ.1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού δηλαδή την 31-12-2003 [ΑΠ 515/2013].

Άλλωστε, κατά το άρθρο 16 παρ. 1 του Ν.Δ. 17 Ιουλίου/16 Αυγούστου 1923 (Φ.Ε.Κ. Α 228/16-8-1923) “περί σχεδίων πόλεων, κωμών και συνοικισμών του κράτους και οικοδομής αυτών”, απαγορεύεται οποιαδήποτε μεταβίβαση της κυριότητας τμημάτων γης, επιφανείας εκάστου κάτω των χιλίων (1.000) τετραγωνικών μέτρων, αποτελούντων μέρος συνεχόμενων γηπέδων ενός και του αυτού ιδιοκτήτου και κειμένων εντός της κατά το άρθρο 14 ζώνης (δηλ. αυτής που κείται πέριξ των τελευταίων ορίων των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεως καθώς και πέριξ των ορίων των οικισμών των υφισταμένων προ τους έτους 1923). Η απαγόρευση αυτή της τμηματικής μεταβιβάσεως της κυριότητος ισχύει και ως προς τα εμβαδού εν όλω κάτω των χιλίων (1.000) τετραγωνικών μέτρων συνεχόμενα γήπεδα του αυτού ιδιοκτήτη, των οποίων μόνον εν τω συνόλω των αδιαιρέτων επιτρέπεται η μεταβίβαση. Στις συμβολαιογραφικές πράξεις των κατά τα ανωτέρω μεταβιβάσεων πρέπει να προσαρτάται πάντοτε και διάγραμμα, καθορίζον τα όρια του μεταβιβαζόμενου τμήματος εν σχέσει προς τα γειτονικά και το όλον γήπεδον, του οποίου το μεταβιβαζόμενο τμήμα αποτελεί μέρος. Κάθε μεταβίβαση γενομένη κατά παράβαση των διατάξεων του παρόντος άρθρου είναι άκυρη (ΑΠ 664/1996, ΠΠΣύρου 106/2014, ΕφΑιγαίου 165/2017 ).

Ακόμη, το άρθρο 29 του ν. 1337/1983 ορίζει, μεταξύ άλλων, τα εξής: «1. Με προεδρικά διατάγματα που εκδίδονται με πρόταση του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος ορίζονται οι πόλεις και οικισμοί γύρω από τα όρια των οποίων καθορίζεται Ζώνη Ο. Ελέγχου (ΖΟΕ). Με τα προεδρικά διατάγματα αυτά καθορίζεται και το πλάτος των ΖΟΕ σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση οικισμού ή θέσης τους ή προσδιορίζονται τα όρια της ΖΟΕ σε χάρτη κατάλληλης κλίμακας που δημοσιεύεται με σμίκρυνση μαζί με το προεδρικό διάταγμα. Το πλάτος της ΖΟΕ υπολογίζεται από τα αντίστοιχα ακραία όρια του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή του οικισμού προ του 1923. Με τα παραπάνω προεδρικά διατάγματα καθορίζονται κατά τη συγκεκριμένη περίπτωση οι όροι και περιορισμοί χρήσεως γης ή άλλοι όροι και περιορισμοί που επιβάλλονται μέσα στις ΖΟΕ και ιδιαίτερα το όριο εμβαδού κάτω από το οποίο δεν επιτρέπεται η κατάτμηση της γης… 4. Στις εκποιητικές δικαιοπραξίας για ακίνητα μέσα στις ΖΟΕ επισυνάπτονται τα στοιχεία που αναφέρονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 5 του ν. 651/1977. Δικαιοπραξίες που καταρτίζονται κατά παράβαση της απαγόρευσης κατατμήσεως κάτω από τα όρια που ορίζονται με το προεδρικό διάταγμα της παραγράφου 1 του άρθρου αυτού είναι άκυρες. Οι δικαιοπρακτούντες, οι μεσίτες, όσοι μεσολαβούν σε τέτοιες δικαιοπραξίες, οι συμβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες που συντάσσουν ή μεταγράφουν τέτοια συμβόλαια τιμωρούνται με τις ποινές της παραγράφου 8 του άρθρου 17 του νόμου αυτού». Με βάση την εξουσιοδοτική διάταξη του πιο πάνω άρθρου 29 του ν. 1337/1983 εκδόθηκε το π.δ. της 22.6/7.7.1983 (ΦΕΚ Δ-284/1983), το άρθρο 1 του οποίου καθόρισε ως Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου ολόκληρη την περιοχή του Νομού Αττικής, η οποία βρίσκεται εκτός σχεδίου και εκτός των ορίων οικισμών που προϋπήρχαν του 1923 και όρισε ως κατώτατο όριο κατάτμησης γης μέσα στη ζώνη αυτή τα είκοσι στρέμματα.

Η «κατάτμηση», για την οποία κάνουν λόγο οι ανωτέρω διατάξεις, είναι πράξη διφυής και συντελείται αφενός μεν με την υλική διαίρεση του ακινήτου, δηλαδή με τον αποχωρισμό ενός τμήματός του, προκειμένου αυτό, από συστατικό, να καταστεί πράγμα αυτοτελές και αυθύπαρκτο και, αφετέρου, με τη μεταβίβαση της κυριότητας τού αποχωρισθέντος μέρους σε τρίτον. Η διαίρεση του ακινήτου γίνεται με τη χάραξη ορίων είτε επί του εδάφους, είτε επί σχεδιαγράμματος, μπορεί δε να συνοδεύεται και από αντίστοιχη δήλωση του κυρίου ενώπιον συμβολαιογράφου. Μόνη, όμως, η διαίρεση του πράγματος, ως πράξη υλική, ουδεμία μεταβολή επιφέρει στην έκταση ή τη φύση του δικαιώματος της κυριότητας, αν δεν ακολουθήσει και η μεταβίβαση του αποχωρισθέντος μέρους σε τρίτον.

Έτσι, αν ο κύριος γηπέδου προβεί σε διαίρεσή του με δήλωση ενώπιον συμβολαιογράφου, η δήλωση αυτή δεν υποβάλλεται σε μεταγραφή, καθόσον δεν συνεπάγεται «αλλοίωση» κανενός εμπράγματου δικαιώματος και επομένως βρίσκεται έξω από το κανονιστικό πεδίο των άρθρων 369 και 1192 αριθ. 1 του Α.Κ., αφού αυτός εξακολουθεί να είναι κύριος ενός ακινήτου, και όχι περισσότερων, ήτοι της αρχικής ιδιοκτησίας. Επομένως, χρόνος συντέλεσης της «κατάτμησης» είναι ο χρόνος που κατά τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα επέρχεται η μεταβίβαση του αποχωρισθέντος τμήματος στον τρίτο, δηλαδή εκείνος της μεταγραφής στο οικείο υποθηκοφυλακείο της σχετικής μεταβιβαστικής πράξεως (συμβολαιογραφικού εγγράφου). Τότε μόνο η ενώπιον συμβολαιογράφου σχετική μονομερής δήλωση του κυρίου του όλου ακινήτου έχει έννομα αποτελέσματα, όταν ρητώς προβλέπεται από το νόμο.

Τούτο συμβαίνει στην περίπτωση οριζόντιας ή κάθετης διαίρεσης κτισμάτων, τα οποία, σύμφωνα με το άρθρο 948 ΑΚ, αποτελούν συστατικά του εδάφους. Ειδικότερα, το άρθρο 14 του ν. 3741/1929 ορίζει ότι «η διά του παρόντος αναγνωριζομένη κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα τούτων διηρημένη ιδιοκτησία, χωρεί μόνον εφ’ όσον υπάρξει περί αυτής ρητή συμφωνία ή πράξις τελευταίας βουλήσεως». Υπό τη διατύπωση αυτή, εμμέσως πλην σαφώς, ο νόμος 3741/1929 απέκλειε τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου. Το καθεστώς αυτό μετέβαλε η διάταξη του άρθρου 1002 ΑΚ, η οποία ορίζει, ρητώς πλέον, ότι «κυριότητα χωριστή σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου». Όμοια λύση θεσπίζει και η διάταξη του άρθρου 2 του ν.δ. 1024/1971 (με το άρθρο 1 παρ. 1 του οποίου επιτράπηκε ρητώς η σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας και επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρόμενων επί ενιαίου οικοπέδου), η οποία ορίζει ότι «διηρημένη ιδιοκτησία επί των περιπτώσεων των προβλεπομένων υπό του Ν. 3741/1929 ή του παρόντος, συνιστάται είτε δια δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου είτε δια συμβάσεως των τυχόν συγκυριών αυτού» και η οποία έτσι επιτρέπει ρητώς και τη μονομερή εν ζωή δήλωση ως δικαιοπραξία ιδρυτική της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Η μονομερής αυτή εν ζωή δήλωση του κυρίου του όλου ακινήτου είναι δικαιοπραξία διαθέσεως, επαγόμενη αλλοίωση της μέχρι τούδε συνήθους κυριότητας σε διηρημένες (χωριστές) κυριότητες, αποκτώμενες από αυτόν και συνεπώς υποβάλλεται, κατά τις διατάξεις των άρθρων 369, 1192 αριθ. 1, 1198 ΑΚ και 13 του ν. 3741/1929, στο συστατικό τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και σε μεταγραφή, για την αποφυγή δε κάθε διενέξεως πρέπει, όπως προκύπτει από το άρθρο 14 του ν. 3741/1929, να είναι σαφής ότι το ακίνητο υποβάλλεται στο θεσμό της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Εξάλλου, ως «οικόπεδο», κατά την έννοια του πιο πάνω άρθρου 2 του ν.δ. 1024/1971, νοείται το όλο ακίνητο, που περιλαμβάνει το έδαφος (οικόπεδο, γήπεδο, αγρός) μετά της επ’ αυτού οικοδομής (ή οικοδομών), η οποία μπορεί να είναι κατασκευασμένη (οικοδόμημα, άρθρο 1 παρ. 1 του ν. 3741/1929) ή απλώς μελετώμενη προς κατασκευή (άρθρο 10 παρ. 2 ίδιου νόμου) ή, άρα, ήδη κατασκευαζόμενη. Δεν ισχύουν όμως τα ανωτέρω και για μόνο το έδαφος, στο οποίο δεν υπάρχει οικοδομή κατασκευασμένη ή και μελετώμενη προς κατασκευή. Τούτο είναι συνεπές και προς την αντίστροφη περίπτωση της ενοποίησης ακινήτων, όπου, ο χαρακτήρας αυτών ως ενιαίου πράγματος δεν αποκλείεται από την πολλαπλότητα των κτητικών τίτλων, αλλά συμπίπτει με τα όρια της κυριότητας του εξουσιαστή. Έτσι, αν πλείονα συνεχόμενα ακίνητα περιέλθουν στην κυριότητα ενός και του αυτού προσώπου (ή στη συγκυριότητα πολλών) θεωρούνται ως ενιαίο ακίνητο, χωρίς να ασκεί επιρροή το γεγονός ότι αυτά αποκτήθηκαν σε διαφορετικούς χρόνους και με διαφορετικούς τίτλους και χωρίς να απαιτείται προηγούμενη δήλωση του κυρίου για την ενοποίησή τους. Δεν συνάγεται δε το αντίθετο από το άρθρο 1192 αρ. 1 ΑΚ, που ορίζει ότι σε μεταγραφή υπόκεινται «οι εν ζωή δικαιοπραξίες, στις οποίες περιλαμβάνονται και οι αιτία θανάτου δωρεές, με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται, καταργείται εμπράγματο δικαίωμα (εμπράγματες δικαιοπραξίες) πάνω σε ακίνητα», καθόσον η διάταξη αυτή δεν έχει εφαρμογή επί απλής διαιρέσεως, αν αυτό δεν προβλέπεται ειδικώς από το νόμο [ΑΠ 1296/2006]

Ακόμη, κατά το άρθρο 2 παρ.1 ν.δ. 690/1948, το οποίο εφαρμόζεται και επί δικαστικής διανομής, απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδου επαγομένη τη δημιουργία οικοπέδων μη αρτίων είτε κατά το ελάχιστο εμβαδόν είτε κατά το ελάχιστο πρόσωπο ή βάθος [ΑΠ 515/2013]. Από τη διάταξη αυτή, ερμηνευόμενη σε συνδυασμό και με τις παραγράφους 2 και 3 του αυτού άρθρου, κατά την τελευταία των οποίων “πάσα δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου, έχουσα αντικείμενον απαγορευομένην κατά τας προηγουμένας παραγράφους μεταβίβασιν κυριότητος, είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρος”, συνάγεται ότι κάθε δικαιοπραξία, όπως είναι και η διαθήκη, με την οποία γίνεται μεταβίβαση τμήματος οικοπέδου και εξαιτίας της οποίας δημιουργούνται μη άρτια οικόπεδα είναι άκυρη. Ειδικότερα, ως προς τη διαθήκη σημειώνεται ότι η άκυρη διανεμητική διάταξη δεν επηρεάζει τις λοιπές διατάξεις της, εκτός αν συντρέχει περίπτωση εφαρμογής του άρθρου 181 του ΑΚ. Τα πρόσωπα δε τα οποία εγκαταστάθηκαν με την άκυρη διανεμητική του οικοπέδου διάταξη, θεωρούνται κατά την αληθή βούληση του διαθέτη ως κληρονόμοι στο όλο οικόπεδο, το οποίο λαμβάνεται ως κοινή κληρονομική μερίδα (άρθρα 1712, 1800 και 1806 του ΑΚ) ανάλογη με τη μαθηματική σχέση μεταξύ της αξίας του και της αξίας της όλης κληρονομιαίας περιουσίας κατά τον χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου. Η κληρονομική ιδανική μερίδα του καθένα από τους άνω κληρονόμους που αφορά η άκυρη διάταξη είναι ανάλογη προς την αξία του τμήματος οικοπέδου που καταλείφθηκε σ΄ αυτόν (Ολ. ΑΠ 568/1986 ΝοΒ 35/2002) [ΑΠ 1572/2007].