ΜΠΑ 413/2021 (διαδικασία διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών ορόφων)
Με την υπόψη απόφαση κρίθηκε το ενδιαφέρον ζήτημα εάν η πολεοδομική “τακτοποίηση” αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης σε οριζόντια ιδιοκτησία πολυκατοικίας συνιστά “συμμόρφωση” του ιδιοκτήτη της τακτοποιούμενης οριζόντιας ιδιοκτησίας προς τις διατάξεις της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας,οι οποίες έχουν παραβιαστεί, λόγω των γενομένων αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης, και συνεπώς, αν η “τακτοποίηση” αυτή καταλύει ή όχι το δικαίωμα των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας να αξιώσουν την συμμόρφωση του εν λόγω ιδιοκτήτη προς τον Κανονισμό της πολυκατοικίας, απαιτώντας να υποχρεωθεί από το δικαστήριο να καθαιρέσει τις αυθαίρετες κατασκευές ή να παύσει τη μη σύμφωνη με τον Κανονισμό χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, παρά την γενομένη (και, ενδεχομένως ήδη περαιωθείσα) πολεοδομική “τακτοποίησή” τους.
Τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης και το σκεπτικό της απόφασης έχουν εν περιλήψει ως εξής :
Άσκηση αγωγής από ιδιοκτήτρια ορόφου πολυκατοικίας κατά ιδιοκτήτη έτερης οριζόντιας ιδιοκτησίας, για παραβίαση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας, λόγω αυθαίρετων κατασκευών, που έγιναν στην οριζόντια ιδιοκτησία του εναγομένου, και συγκεκριμένα : 1) μετατροπή της αποθήκης του υπογείου και της θέσης στάθμευσης του ισογείου σε κύρια κατοικία και συγκεκριμένα σε μεζονέτα, 2) χτίσιμο (εσωτερικά) της πόρτας εισόδου της αποθήκης του υπογείου, 3) μετατροπή τμήματος του κοινόχρηστου χώρου κάτω από το κεντρικό κλιμακοστάσιο σε αποθήκη, 4) τοποθέτηση της εξωτερικής μονάδας του κλιματιστικού μηχανήματος της ως άνω ιδιοκτησίας στον εξωτερικό τοίχο της πολυκατοικίας, 5) ηλεκτροδότηση της ιδιοκτησίας και τοποθέτηση χωρίς σχετική μελέτη σωμάτων καλοριφέρ και σύνδεση αυτών με την κεντρική θέρμανση, 6) κατασκευή αποχέτευσης με σωλήνα διερχόμενη μέσω του υπογείου, 7) υδροδότηση της ιδιοκτησίας από την κοινόχρηστη παροχή ύδατος της πολυκατοικίας. Ισχυρισμός της ενάγουσας περί μεταβολής του αρχιτεκτονικού σχεδίου της οικοδομής και της εξωτερικής όψης του κτηρίου, περιορισμού των κοινοχρήστων χώρων της οικοδομής, μετατροπής της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών και διαταραχής της ασφάλειας και στερεότητας της οικοδομής. Αίτημα για παύση της παράνομης χρήσης οριζόντιων ιδιοκτησιών και επαναφοράς των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση, επ’ απειλή χρηματικής ποινής και προσωπικής κράτησης.
Κρίση του δικαστηρίου ότι η αξίωση της ενάγουσας ως συνιδιοκτήτριας να ζητήσει την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση δεν είναι καταχρηστική, διότι η συμμόρφωση στις διατάξεις της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας είναι υποχρέωση όλων των συνιδιοκτητών για την εξασφάλιση της απρόσκοπτης λειτουργίας της κοινωνίας αυτών.
Κρίση του δικαστηρίου ότι οι μεταβολές στην επίδικη οριζόντια ιδιοκτησία (η οποία αποτελούσε μέρος του εργολαβικού ανταλλάγματος που έλαβε από τους οικοπεδούχους ο κατασκευαστής της πολυκατοικίας) είχαν πραγματοποιηθεί κατά το στάδιο κατασκευής της πολυκατοικίας από την εργολήπτρια εταιρεία, η οποία με ειδική διάταξη στον Κανονισμό της πολυκατοικίας είχε επιφυλάξει για τον εαυτό της το δικαίωμα να προβαίνει σε οποιαδήποτε μετατροπή των ιδιοκτησιών, που περιέρχονταν σε αυτήν, χωρίς τη σύμπραξη των οικοπεδούχων και λοιπών μελλοντικών συνιδιοκτητών.
Υπαγωγή των αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης στις ευεργετικές διατάξεις του νόμου περί πολεοδομικής “τακτοποίησης” αυθαιρέτων (ν. 3843/2010, 4178/2013). Κρίση του δικαστηρίου ότι η από μέρους του ιδιοκτήτη πολεοδομική “τακτοποίηση” των αυθαιρεσιών δεν αποτελεί κρίσιμο ζήτημα για τον χαρακτηρισμό των ως άνω αυθαίρετων κατασκευών ως αντικείμενων στις διατάξεις της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας, αλλά το κρίσιμο ζήτημα είναι εάν από τις ως άνω αυθαίρετες κατασκευές βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός και η χρήση της επίδικης οριζόντιας ιδιοκτησίας, παραβλάπτεται η χρήση των άλλων ιδιοκτητών ή μειώνεται η ασφάλεια των αδιαιρέτως κοινών μερών του οικοδομήματος ή γενικά του οικοδομήματος.
Στο πλαίσιο αυτό, κρίθηκε καταρχάς ότι η χρήση των ως άνω οριζοντίων ιδιοκτησιών ως κατοικίας δεν περιλαμβάνεται στην απαρίθμηση των απαγορευμένων ρητά με τον Κανονισμό χρήσεων. Συνεπώς η χρήση αυτών ως κατοικίας είναι καταρχήν νόμιμη.
Επίσης, κρίθηκε ότι η από την εργολήπτρια εταιρεία (και όχι από τον εναγόμενο) αλλαγή της χρήσης των ιδιοκτησιών αυτών, έχοντας επιφυλάξει στον εαυτό της το δικαίωμα μετατροπής και συνένωσης οριζοντίων ιδιοκτησιών, δεν συνιστά αντισυμβατική συμπεριφορά και παραβίαση του Κανονισμού της πολυκατοικίας και ως εκ τούτου ήταν έγκυρη και δεσμευτική για όλους τους συνιδιοκτήτες και εν προκειμένω για την ενάγουσα, η οποία είχε προσχωρήσει στον Κανονισμό με το συμβόλαιο αγοράς της οριζόντιας ιδιοκτησίας της. Η δε διάταξη του Κανονισμού, με την οποία απαγορεύεται κάθε μεταβολή στις σωληνώσεις και τους αγωγούς ύδατος, αφορά τους ιδιοκτήτες και όχι την εργολήπτρια, η οποία στο στάδιο της κατασκευής της οικοδομής είχε επιφυλάξει στον εαυτό της το δικαίωμα να επιφέρει μετατροπές στις ιδιοκτησίες που λαμβάνει ως εργολαβικό αντάλλαγμα.
Με βάση τα δεδομένα αυτά, κρίθηκε ότι η αλλαγή του προορισμού της ιδιοκτησίας του εναγομένου από αποθήκη και χώρο στάθμευσης αυτοκινήτου σε κατοικία και η αντικατάσταση της αρχικής εισόδου αυτής με νέα, η κατασκευή εσωτερικής κλίμακας, η διαμερισματοποίηση, η κατασκευή WC, η σύνδεση με το δίκτυο ηλεκτροφωτισμού, αποχέτευσης και κεντρικής θέρμανσης, ήταν ενέργειες αναγκαίες για την εξυπηρέτηση του προορισμού της και ουδόλως αντίκεινται στον Κανονισμό.
Περαιτέρω κρίθηκε ότι η χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας ως κατοικίας δεν παραβλάπτει ή θίγει τα δικαιώματα της ενάγουσας ή του όλου οικοδομήματος ούτε μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό του, διότι η εργολήπτρια εταιρεία κατασκεύασε εσωτερικά την οριζόντια ιδιοκτησία, χωρίς να βλάπτει ή να παρεμποδίζει την άσκηση των δικαιωμάτων των λοιπών συνιδιοκτητών.
Εν όψει των ανωτέρω η υπό κρίση αγωγή απορρίφθηκε ως αβάσιμη κατ’ ουσία.